Официальный сайт
|
|
Усилия власти по обеспечению граждан жильём могут привести к росту цен, если строители не начнут применять новые технологии
Маргарита СПИРИЧЕВА
Саратовский рынок недвижимости в 2005 году был достаточно активным. Только за декабрь объемы продаж по самым скромным подсчетам составили порядка 1 миллиарда рублей. И две трети из них составили банковские займы. Однако будущий год может побить рекорды этого. И в частности благодаря тому, что заработает обновленная областная программа, посвященная обеспечению жителей области доступным жильем и развитию жилищного строительства вплоть до 2010 года. Предполагается, что за эти пять лет жилищные условия улучшат почти 118 тысяч семей. Общий объем финансирования строительной программы составит 76 миллиардов рублей. При этом львиную долю, свыше 55 миллиардов, должны составить средства граждан и предприятий, лишь 7,2 миллиарда – средства федерального бюджета и в два раза меньше – областного.
Желание обеспечить население жильем возникает у властей нашей страны не в первый раз. Можно вспомнить Хрущева с его программой строительства дешевых домов и Горбачева с его благими намерениями дать каждой семье по отдельной квартире к 2000 году. Теперь появился национальный проект «Доступное жилье». Проект рассчитан на то, что жилье, причем готовое, гражданами будет приобретаться преимущественно за собственные деньги. А государство ему должно помочь. Сейчас больше половины населения области не прочь улучшить свои жилищные условия. Две трети из них готовы для этого вложить собственные средства. А вот малоимущим гражданам в этом национальном проекте ловить нечего. Они имеют право получить жилье в наем от муниципалитета. А это совсем другая песня. По Жилкодексу получение жилья в наем – вопрос местного значения, а значит, средства на решение этой проблемы муниципалитеты должны изыскивать сами. А пока бюджеты муниципалитетов, и в частности города Саратова, не позволяют не только строить новое жилье, но и достойно содержать старое. Единственная надежда, что с 2007 года рост доходов муниципалитетов будет обгонять рост доходов субъекта Федерации за счет формирования новой налогооблагаемой базы. Если же местные власти начнут обеспечивать малоимущих горожан жильем, то опять же по Жилищному кодексу преимущество будут иметь те, кто уже стоял в очереди на 1 января 2005 года. Увы, не помогут ни митинги, ни демонстрации – денег на массовое жилищное строительство в России нет.
Однако в мире давно придумали, как превратить небогатого, но стабильно работающего гражданина в домо- и квартировладельца. Ипотечное кредитование уже давно шагает по миру и по стране, а вот в нашей области делает первые шаги. Правда, у нас уже давно создана необходимая законодательная база, а к концу прошлого года был наконец-то создан ипотечный оператор. Мало того, в бюджете этого года предусмотрено 20 миллионов на увеличение его уставного капитала и еще 25 миллионов – на компенсацию банковской процентной ставки в рамках социальной ипотеки. Эти деньги позволят «Ипотечной корпорации Саратовской области» рефинансировать больше кредитов и по предварительным подсчетам гарантируют кредиты 1400 семьям области. Чтобы понять значение этой цифры, ее нужно сопоставить с объемами строительства. По грубым прикидкам, за год новых квартир и домов строится в 4-5 раз больше (6500 – 7000 жилых помещений). То есть на ипотеку в ближайший год придется 20-25 процентов рынка. Московское АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), как известно, с нового года снизило процентные ставки на кредиты. Это выгодно и для областного бюджета: поскольку из него компенсируют половину банковской ставки, то, соответственно, большее число людей может воспользоваться этой льготой.
Есть несколько нововведений в областном законодательстве, позволяющих большему числу не слишком богатых граждан обзавестись собственным жильем. Во-первых, изменился порядок помощи молодым семьям. Раньше молодой семье, чтобы участвовать в программе, требовались собственные деньги, и чем их больше, тем больше было шансов получить деньги из бюджета. Поэтому зачастую улучшали свое жилье не те, кто больше нуждался, а те, кто жил богаче. Сейчас будет применяться другой подход. Семья обсчитывает стоимость новой квартиры по следующей формуле: 16 метров на человека умножить на состав семьи, умножить на стоимость федерального стандарта квадратного метра (пока это 10 200 рублей), и эта семья имеет право на получение финансовой помощи от федерального бюджета в размере 10 процентов от этой суммы, еще 30 - от областного бюджета. И эти деньги молодая семья может использовать в качестве первоначального взноса для ипотечного кредитования. Для всех, кому до 30 лет, – это очень хороший шанс обеспечить себя жильем. По приблизительным подсчетам при кредите на 15 лет на двухкомнатную квартиру ежемесячный платеж будет составлять в среднем от 800 до 1900 рублей – не очень большие деньги. А если до этого семья состояла на учете на улучшение жилищных условий, то областной бюджет по социальной ипотеке компенсирует половину банковской ставки. Кроме того, областные законодатели убрали ограничение, по которому семья, получившая адресную поддержку, больше не могла претендовать на помощь. Теперь любая семья может получить как участник программы и беспроцентную ссуду, а если ей не хватает денег на улучшение жилищных условий, то и на компенсацию части процентов по кредиту. Аналогичный подход был использован для программы обеспечения жильем бюджетников. Кроме того, введена новая категория, имеющая право на господдержку, – молодой специалист на селе. Их не хватает в селах около 2500 человек, и считается, что люди готовы поехать на село, если им помогут жильем.
Еще одна мера, направленная на увеличение доступности жилья, – изменение подхода при расчете стоимости сертификата для участников программы переселения граждан из ветхого и аварийного фондов. Теперь при расчете субсидии не будет применяться понижающий коэффициент 0,9, им будет выплачиваться полная стоимость их квадратных метров. Люди из ветхих домов, к которым применялся понижающий коэффициент, столкнулись с тем, что не могли реализовать свой сертификат без собственных средств– из-за роста стоимости квартир. Нововведение практически гарантирует им приобретение жилья, правда, в удаленных от центра районах города. Аналогичный механизм будет применяться при реализации подпрограммы по обеспечению жильем детей-сирот.
Однако помощь в приобретении жилья такому значительному числу граждан не может не оказать влияния на рынок. И если не произойдет рывка в строительной отрасли, то все усилия областных властей приведут только к росту цен на недвижимость. Существующая в области стройиндустрия не позволяет вводить по миллиону квадратных метров в год, как того требует ситуация. Даже о 700 тысячах квадратных метров ежегодно говорить пока не стоит. На ближайший год внушает надежду довольно большой объем незавершенного строительства – около 880 тысяч квадратных метров. Если их ввести в строй, то можно удовлетворить возрастающий спрос населения на жилье. Но вот дальше… Необходимо развитие стройиндустрии. Но специалисты-строители подчеркивают, что делать это надо не так, как предполагалось. Раньше все наши строительные конторы занимались преимущественно кирпичными домами, поскольку панельное домостроение на тот момент практически перестало существовать. Сейчас все изменилось. Лидирующие позиции занимает каркасно-монолитное домостроение. А кирпичное строительство можно назвать уходящим, профессия каменщика на данный момент является вымирающей. Возродились панельные дома, из которых возводится недорогое жилье. Но, для того чтобы удовлетворить рынок и замедлить рост цен, нужно кардинально увеличить объемы строительства.
В строительных кругах уже обсуждается идея, как решить эту проблему. Первый способ – это увеличение строительства по каркасно-монолитной технологии. Она не требует ни больших стартовых затрат, ни большого количества людских ресурсов. Единственный ее недостаток – сезонность. И поэтому ей можно заняться с нуля, имея небольшой стартовый капитал. Каркасно-монолитная технология не позволит удешевить производство жилья, но позволит увеличить объемы. Такие дома дороже кирпичных примерно на 10 процентов, а панельных – на 20. Второй способ: внедрить так называемые смешанные серии – кирпично-панельную, кирпично-каркасную и каркасно-панельную с наполнением легкими штучными материалами. Правда, это только идея, еще ни одного дома по этой технологии у нас не построено. Но зато по расчетам они будут дешевле даже панельных домов. Однако это относится прежде всего к себестоимости, а не к стоимости квартир на рынке. Все дело в том, что нет инициатора, который бы этим занялся. Сможет ли власть раскачать бизнес на применение новых технологий?
Если из этих идей что-то выйдет, и стройиндустрия сможет постепенно дойти до ввода 1 миллиона квадратных метров в год, то принятые меры позволят… всего лишь не допустить сокращения жилого фонда. Пока что из-за пожаров область теряет седьмую часть того, что строит. Например, только за декабрь Саратов потерял 100 тысяч квадратных метров, которые не подлежат восстановлению. Но, несмотря на то что площадь жилого фонда в целом не увеличивается, если демографическая ситуация не изменится, то к 2015-2020 году россияне приблизятся к тому, чего хотел Горбачев, – каждая семья купит себе квартиру.
Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=26012006141354&oldnumber=333