"Газета "Богатей"
Официальный сайт

Статья из № 3 (473) от 29.01.2009

Управляющие компании: время отчитаться

Сергей ПЕРЕПЕЧЕНОВ

Конец каждого предыдущего года и начало нового года

в жилищно-коммунальном хозяйстве знаменуется заключением договоров управляющих компаний, товариществ собственников жилья и других структур, управляющих жилыми домами

с поставщиками услуг, обеспечивающих их электроэнергией, газом, теплом, водой и прочими плодами жкх-цивилизации. В это же время в системе ЖКХ подготавливаются, согласовываются

и утверждаются договоры на капитальный и текущие ремонты,

на выполнение различных работ, связанных с эксплуатацией зданий, благоустройством дворовых и уличных территорий.

Жители же, в лучшем случае, остаются лишь пассивными наблюдателями очередного договорного процесса, в ходе которого в «жировках» начинают «всплывать» все большие суммы, при этом сами услуги ни количественно, ни качественно не претерпевают каких либо изменений: люди не могут связать набор работ и услуг, их периодичность, объем и качество с деньгами, которые платят. Управляющие же компании, все эти «Жилкомплексы», «Центр-домы», Ассоциации ТСЖ и пр., и пр. не отчитываются перед нами за проделанную в предыдущем году работу и не ставят нас в известность о том, что делать планируют в новом году.

Сейчас самое время жителям многоквартирных домов требовать с руководства управляющих компаний (не будем выделять «глобальные ТСЖ», поскольку зачастую они ведут себя точно так же, как УК) отчета. При этом уповать на инициативу УК и их структур не следует, необходимо самим организовывать собрание собственников, жильцов и приглашать на них полномочных представителей УК, а также депутатов, чиновников районной администрации. Не будет хуже, если на собрание в ваш дом придут правозащитники, журналисты.

Важность отчетного собрания в том, что именно по итогам отчета жители принимают решение, оставаться ли им дальше с этой УК или поискать новую, а то и вовсе сменить форму управления домом. Кроме того, собрания являются основой для понимания собственниками того, что содержание дома стоит денег, основой для вовлечения собственников помещений в процесс принятия решений и, соответственно, ответственности за них, а также основой доверия к управляющей организации и удовлетворенности ее профессиональными действиями в интересах своих заказчиков.

Пока одни равнодушны к управлению своим имуществом, а другие пользуются этим равнодушием в своих интересах, ожидать улучшения состояния многоквартирных домов невозможно. Необходимы перемены. Давайте начинать с изменения нашего отношения к общим собраниям в многоквартирных домах как у собственников помещений, так и управляющих организаций. Необходимо встречное движение. Для успешного проведения собрания нужно хорошо подготовиться обеим сторонам. Ведь решения, принятые на общем собрании, определяют деятельность управляющей организации на весь следующий год, а возможно, и перспективу развития многоквартирного дома, как комплекса недвижимого имущества и места жизни людей.

Вот какие рекомендации дают сотрудники Института экономики города И.В. Генцлер и Т.Б. Лыкова в разработанных ими методических материалах по вопросам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для утверждения отчета и плана работ управляющей организации.

1. Необходимость проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для принятия отчета управляющей организации.

1.1. Хотя бы один раз в году собственники помещений в многоквартирном доме обязаны провести общее собрание (статья 45 Жилищного кодекса Российской Федерации: «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание»).

1.2. Помимо обязанности, возлагаемой на собственников многоквартирного дома законом, фактически, их главный интерес – определить цели управления общим имуществом, стратегию сохранения и развития своего дома и конкретные задачи на следующий год. А для этого необходимо собраться вместе.

На общем собрании задачи собственников:

– оценить, как содержалось принадлежащее им общее имущество в многоквартирном доме;

– оценить, что нужно сделать еще для того, чтобы дом находился в «надлежащем состоянии»: был безопасным и комфортным для проживания,

– оценить, нужен ли ремонт, если да – то какой, когда его проводить,

– обсудить, есть ли возможность сократить нерациональный расход коммунальных ресурсов,

– оценить, сколько на все понадобится денег, как их собирать, как и на что они будут расходоваться и т. д.

1.3. Статья 162 ЖК говорит, что управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года, если иное не предусмотрено договором управления, отчитаться перед собственниками помещений о выполнении договора за предыдущий год. («Иное» – если, например, собственники хотят, чтобы перед ними отчитывались раз в полгода или раз в квартал).

Таким образом, закон указывает собственникам помещений и управляющим организациям, что раз в год они обязательно должны встретиться на общем собрании.

1.4. Инициатива проведения общего собрания должна исходить от собственников помещений в этом доме. Управляющая организация не может быть инициатором общего собрания. Но заинтересованная в нормальных рабочих отношениях с клиентом (собственниками) и сохранении клиента управляющая организация может помочь инициаторам собрания в его подготовке.

1.5. Повестка дня общего собрания.

Основными вопросами повестки годового общего собрания должны быть:

– отчет управляющей организации об исполнении договора управления многоквартирным домом в предыдущем году;

– рассмотрение предложений управляющей организации по перечню и объемам работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, сроках их выполнения и стоимости;

– утверждение плана, сметы расходов и размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на текущий год.

Имеет смысл обсудить дату и повестку дня предстоящего общего собрания с управляющей организацией. Чтобы на собрании было что обсуждать, управляющая организация должна иметь необходимое время для подготовки отчета за прошедший год и своих предложений на текущий год.

1.6. Ознакомление собственников с отчетом и предложениями УК до собрания.

Необходимо договориться, как будет обеспечена возможность для собственников помещений познакомиться с этими документами до собрания. Без этого собрание может превратиться или в «базар», где невозможно принять никаких разумных общих решений, или в чистую формальность, когда люди голосуют без понимания, действительно ли это хорошее решение, как это в перспективе скажется на состоянии дома, соответствует ли данное предложение их интересам.

Чем лучше информированы собственники помещений о состоянии дома, объективной потребности в работах и ремонтах, о том, что реально делается в их доме, тем лучше понимание того, сколько это реально стоит, тем более осознанные и взвешенные решения они примут на общем собрании. Поэтому в интересах управляющей организации предоставить собственникам до собрания проекты всех документов. Это даст возможность собственникам помещений сформулировать конкретные вопросы к управляющей организации, оценить ее предложения, подготовится к конструктивному обсуждению запланированной деятельности, а самим управленцам даст возможность заранее сориентироваться, какие из предложений будут поддержаны, а при обсуждении каких вопросов могут возникнуть сложности и поэтому необходимо подготовить продуманные аргументы и обоснования.

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=29012009112729&oldnumber=473