Управляющие компании: время отчитаться

Сергей ПЕРЕПЕЧЕНОВ

(Окончание. Начало см. в № 3 от 29 января 2009 г.)

Конец каждого предыдущего года и начало нового года

в жилищно-коммунальном хозяйстве знаменуется заключением договоров управляющих компаний, товариществ собственников жилья и других структур, управляющих жилыми домами

с поставщиками услуг, обеспечивающих их электроэнергией, газом, теплом водой и прочими плодами жкх-цивилизации.

В это же время в системе ЖКХ подготавливаются, согласовываются и утверждаются договоры на капитальный и текущие ремонты,

на выполнение различных работ, связанных с эксплуатацией зданий, благоустройством дворовых и уличных территорий.

2. Отчет управляющей организации перед собственниками

Отчет управляющей организации должен всесторонне отражать результаты деятельности по управлению многоквартирным домом. Он может включать следующие основные разделы: Техническое обслуживание общего имущества; Санитарное содержание общего имущества, включая земельный участок; Благоустройство помещений общего пользования в многоквартирном доме и придомовой территории; Ремонты и замены отдельных частей общего имущества; Мероприятия по обеспечению сохранности общего имущества, безопасности и удобства проживания в доме; Предоставление коммунальных услуг; Исполнение сметы доходов и расходов (доходы с данного дома и расходы на данный дом).

В отчете отражается, что сделано, и то, что сделать не удалось, с анализом причин, по которым запланированные работы не были выполнены (полностью или частично) или производились работы, не входившие в план.

Важно: управляющая организация отчитывается о работах, выполненных не по собственной инициативе, а по заказу собственников. Поэтому два момента для оценки: насколько заказ выполнен управляющей организацией и насколько этот заказ, сделанный собственниками, соответствовал реальным потребностям, чтобы в будущем его скорректировать для улучшения состояния дома.

Отчет о выполнении сметы доходов и расходов: сопоставительные данные по запланированным и фактически произведенным расходам (полученным доходам) по отдельным статьям сметы; превышение запланированных расходов по отдельным статьям; недополучение запланированных доходов, особенно размер задолженностей по обязательным платежам на содержание общего имущества и оплату коммунальных услуг; анализ причин отклонения фактических показателей от плановых.

3. План на следующий период

Кроме отчета за прошлый период, УК должна представить предложения на очередной год или на несколько лет (перспективный план) по поддержанию или улучшению состояния многоквартирного дома, ресурсосбережению при оказании коммунальных услуг, повышению комфортности проживания в доме. А также предложения по эффективному использованию средств собственников помещений и других возможных доходов и финансовых источников для финансирования всех мероприятий годового и перспективного плана.

По большому счету, план деятельности (перечень работ и услуг) – едва ли не более важный документ, чем отчет, потому что отчет должен отражать выполнение плана за прошлый период. Отчет и план – это «курица и яйцо» управления многоквартирными домами.

Управляющая организация может оказать собственникам помещений профессиональную помощь в понимании того, в каком состоянии находится их общее имущество, что необходимо предпринять, чтобы поддержать или улучшить многоквартирный дом, обеспечить нормальные или комфортные условия проживания в нем. Иначе говоря, помочь собственникам сформулировать заказ на управление многоквартирным домом. Если такой заказ в виде перечня работ и услуг будет сформирован и утвержден собственниками на общем собрании, у управляющей организации будет основа для конкретного плана действий в течение года и основа для будущего отчета перед собственниками. Если собственники помещений, на основании документов, подготовленных управляющей организацией, получат ясное представление, сколько стоит та или иная работа или услуга, они примут взвешенное решение о размере платы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, который даст возможность управляющей организации выполнить утвержденный план работ.

Задача профессиональной управляющей организации – предложить собственникам помещений такой перечень работ и услуг, который обеспечит надлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме. Если многоквартирный дом или его отельные части нуждаются в ремонте или замене, именно управляющая организация может и должна грамотно оценить, что необходимо сделать в первую очередь, а что можно отложить, если у собственников помещений в настоящее время не хватит средств для финансирования всех видов ремонта. При обосновании очередности (приоритетности) каждой работы может учитываться не только возможность возникновения угрозы безопасному проживанию в доме, если она не будет выполнена в ближайшее время, но и не станет ли она значительно дороже, если ее отложить на год-два. Очень важно понять, можно ли уменьшить расходы собственников, если конкретная работа будет выполнена в первую очередь. Например, капитальный ремонт или замена, скажем, лифта снижает расходы на его аварийное обслуживание. А модернизация системы отопления, включая установку в доме теплового узла, позволяющего регулировать параметры теплоносителя во внутридомовой системе отопления, позволяет сократить расходы на тепловую энергию и направить сэкономленные средства на другие нужды дома.

Фактически, речь идет о разработке перспективного плана ремонтов/модернизации дома, который управляющая организация может предложить на рассмотрение собственником помещений. Такое предложение не только подтверждает высокий профессиональный уровень управляющей организации, но и ее готовность работать в интересах своих клиентов и работать на долговременной основе.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме должен быть соразмерен перечню, объемам и качеству услуг и работ. Чтобы собственники имели ясное представление о том, какой должна быть их плата по договору управления многоквартирным домом, какой перечень и объем услуг и работ они могут себе позволить (при условии обеспечения требований законодательства по надлежащему содержанию общего имущества), им необходима информация о стоимости каждого вида работ и услуг, предлагаемых управляющей организацией. А если предлагается проведение капитального ремонта, то еще и порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов по его оплате. Подготовить стоимостное предложение (с необходимым обоснованием) – это также важная задача управляющей организации до проведения годового общего собрания.

Сопоставление приоритетности работ, их стоимости и возможности собственников помещений нести соответствующие расходы – основа разработки текущего и перспективного плана содержания и ремонта многоквартирного дома.

Общему собранию может быть предложено несколько вариантов планов работ на текущий год и соответствующих им смет расходов и необходимых размеров обязательных платежей собственников помещений.

Собственникам (наиболее активным) и УК стоит вместе поработать над выявлением мнений и пожеланий собственников помещений, чтобы учесть их при подготовке проектов планов и сметы расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома, которые должны быть утверждены на общем собрании. Для этого можно использовать различные способы:

– анализ обращений и жалоб проживающих в доме в течение прошедшего года;

– сбор предложений через настенный ящик «Предложения»;

– встречи с собственниками помещений для обсуждения разных текущих вопросов;

– беседы с собственниками во время плановых обходов помещений для оценки состояния находящегося в них общего имущества;

– проведение специальных опросов/анкетирования и др.

4. Форма проведения отчетного собрания

Законодательство дает возможность собственникам помещений принимать решения по повестке дня общего собрания как непосредственно на собрании (то есть когда собственники помещений совместно присутствуют в одно время в одном месте), так и путем проведения заочного голосования, когда решения собственников помещений в письменной форме передаются до установленного срока в определенное место. В настоящее время широко распространенная практика в многоквартирных домах, управляемых управляющими организациями, – проведение общих собраний в форме заочного голосования. Но надо помнить, что такой способ не дает возможности собственникам помещений услышать друг друга, обменяться мнениями, публично обсудить разногласия (в том числе и с управляющей организацией), найти компромисс, устраивающий большинство людей в доме. Проведение общего собрания в очной форме должно быть приоритетом для его организаторов. Заочное голосование имеет смысл использовать только в случае, когда, несмотря на все усилия, не удалось обеспечить кворум на общем собрании или принять необходимые решения (набрать необходимое количество голосов). То есть заочное голосование по вопросам годового общего собрания – это запасной вариант («план Б»), следующий за неудавшимся общим собранием.

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=5022009165224&oldnumber=474