Живем по-новому...

Татьяна РАЙС

Если издать отдельной книгой все статьи, опубликованные за последние годы в прессе на тему нарушений в различных ТСЖ и УК, то, наверное, получится энциклопедия поболее Большой Советской и Брокгауза и Эфрона вместе взятых. Вообще, неплохая идея для книги рекордов Гиннеса. В июле этого года Правительство Российской Федерации приняло очередные поправки в Жилищный кодекс. Изменений в тексте закона порядка сотни. А все для того, чтобы простому человеку в своей квартире жить стало легче. Или сложнее. Это как посмотреть.

Прежде всего, согласно новой версии Жилищного кодекса, в создании управляющей организации многоквартирным домом запрещено участвовать застройщикам. По мнению законодателей, товарищества, созданные строительными компаниями, не отражают интересы жителей дома. Запрет настолько строг, что не только строительной компании в целом, а даже отдельным ее руководителям запрещено приближаться к сфере управления многоквартирными домами.

В новой статье под номером 116.1 Жилищного кодекса прописано: «Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане (…) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организации, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключений или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года». Вот пройдет три года – милости просим в управленцы.

А пока собственники жилья в новых домах не определятся сами с тем, кто же будет управлять их жильем, присматривать за домом будет управляющая компания, которая выиграла муниципальный конкурс.

Согласно новым правилам, собственники жилья решением общего собрания могут выбрать, будет ли отвечать за их квартиры управляющая компания, товарищество собственников жилья или создать совет дома.

Процесс выхода из уже существующего УК или ТСЖ и создания нового вроде как упростился. Теперь не обязательно морочиться с собранием всего существующего ТСЖ. Все решает общее собрание жильцов тех домов, которые хотят отделиться. Кворум прежний – более 50 % собственников жилья. Пункт 3 статьи 140 гласит: «Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение».

Причем, в статье 136 – о радость! – черным по белому написано: «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений». Конец спорам о поддельных протоколах? Было бы хорошо!

Если же на объявленном собрании кворум не достигнут, то, согласно новой редакции пункта 1 части 1 статьи 47 Жилищного кодекса, «в дальнейшем решения общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть проведены путем заочного голосования». В переводе с законодательного на русский – надо будет потопать ножками в контору управляющей организации и в письменном виде предоставить свои решения по поводу поднятых на собрании вопросов.

Но при этом новое ТСЖ может быть создано только территориально соседствующими домами и если квартир получится в итоге не более тридцати. Такое ощущение, что новый Кодекс призывает жителей выселяться из огромных многоэтажек в коттеджные районы.

Согласно новому Жилищному кодексу, инспектирующие жилой фонд государственные структуры вправе проверить обоснованность создания нового ТСЖ. Каким боком для жильцов в результате выйдет это право – покажет время. Что же касается уже существующих управляющих организаций, то все их планируется проверить. Конечный срок проверки тоже установлен – 1 марта 2013 года. Помимо этого, теперь при поступлении жалобы на УК или ТСЖ от жильца в жилищную инспекцию в пятидневный срок должна быть организована комиссия для проверки обоснованности жалобы и устранения нарушений в случае их обнаружений. Тут можно даже посочувствовать нашим муниципальным властям. И где они найдут ресурсы, чтобы справиться с потоком жалоб?

Еще одно счастье: помимо госструктур, контролировать управляющие организации теперь волен любой собственник жилья. Так написано в статье 143.1 «Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме».

Согласно этой статье: «Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества». А те, кто не собственник, но живет в доме, «имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ».

Список документов, которые ТСЖ и УК обязаны предоставить по первому требованию, таков:

1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

2) реестр членов товарищества;

3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);

4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;

6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;

9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.

Если же у вас вдруг появились какие-то претензии к управляющей организации по поводу начислений за коммунальные услуги, то милости просим сюда. Пункт 6.3. статьи 155 Жилищного кодекса гласит: «На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества».

Таким образом, при желании, деятельность управляющей компании вполне можно свести к обслуживанию и ремонту жилого фонда.

Итак, прав нам, собственникам, дают немерено. Осталось научиться ими пользоваться.

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=18082011002155&oldnumber=584