ЖКХ: быть порядку или не быть?

(Продолжение. Начало см. в № 17 (661) от 8 июня 2013 года и № 19 от 22 июня 2013 года)

Сергей ПЯТКОВСКИЙ, заместитель председателя Городского общественного координационного совета собственников жилых помещений

Совет дома – это выборный орган собственников помещений, полномочия которого регулируются статьёй 161.1 Жилищного Кодекса РФ. А общее собрание собственников помещений является основным органом управления. При этом Совет многоквартирного дома (далее по тексту – СМД) в первую очередь является исполнительным органом по выполнению решений общего собрания.

Совет дома – основа управления

Одной из основных функций СМД является подготовка проведения общего собрания, обеспечение и контроль выполнения его решений. В период между собраниями СМД является связующим звеном между собственниками помещений и управляющей компанией (УК).

Основные направления деятельности СМД могут быть определены «Положением о Совете многоквартирного дома», которое утверждается общим собранием. В настоящее время данный документ имеется в Комитете ЖКХ г. Саратова (тел. 26-47-91), он типовой и его можно взять за основу.

Основные полномочия СМД следующие:

1. Обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений.

2. Подготовка предложений для общего собрания по всем вопросам содержания и ремонта дома, а также управления общедомовым имуществом, обсуждение проекта договора управления, расценок, планов работ, смет затрат и т.д. и т.п.

3. Осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту дома, за расходованием денежных средств собственников, за качеством управления общедомовым имуществом и исполнением работ и т.д.

При этом председатель СМД вправе вступать в переговоры с УК относительно договора управления, подписывать сметы затрат, акты выполненных работ, акты осмотров дома, акты о нарушениях и т.п., а также вступать во взаимоотношения с органами власти, контроля и надзора за исполнением жилищного законодательства. Действия председателя СМД постоянно согласовываются с СМД.

Председатель Совета дома может действовать по ряду принципиальных вопросов на основании доверенности, выданной собственниками помещений, а также в соответствии с выпиской из протокола общего собрания, которая может быть заверена органом территориального самоуправления.

Важным направлением деятельности СМД является подготовка предложений по перечню работ и услуг, входящих в содержание, ремонт и капитальный ремонт, рассмотрение смет затрат на все виды ремонтов, а также подготовка рекомендаций по размеру платы, обеспечивающих выполнение этих работ и услуг. При этом СМД может самостоятельно, но учитывая предложения УК, полностью подготовить весь перечень необходимых услуг (работ) по содержанию и ремонту дома. Сегодня мы рекомендуем включать как можно меньше работ (услуг) в содержание дома, так как УК почти ничего не делает по техническому обслуживанию и профилактике внутридомовых систем, оборудованию и строительным конструкциям.

Чтобы определить, какие услуги (работы) нужны для надлежащего содержания общего имущества в доме, мы рекомендуем сделать следующее:

1. собрать все необходимые сведения о техническом состоянии дома и его систем;

2. провести осмотр дома с составлением «Акта осмотра» (осмотры необходимо проводить два раза в год: весной и осенью);

3. составить перечень (дефектную ведомость) работ, которые необходимо провести для поддержания дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Для проведения этих действий СМД должен точно определить, что входит в состав общего имущества, проверить наличие в УК технического паспорта на дом и другой технической документации, то есть провести своего рода инвентаризацию, и составить соответствующую ведомость. При этом необходимо руководствоваться ст. 36 Жилищного Кодекса.

Необходимо чётко установить границы, разделяющие общее имущество собственников от имущества, принадлежащего отдельным собственникам. Мы рекомендуем эти границы зафиксировать в «Договоре управления МКД».

Далее необходимо определиться с фактическим состоянием всех элементов общего имущества, их соответствием требованиям надёжности, качества и безопасности.

И вот как раз эти осмотры и обеспечивают своевременное выявление различных дефектов и неудовлетворительное состояние различных элементов вашего дома, причём иногда даже с угрозой безопасности жизни и здоровья людей.

Осмотр дома и оценку состояния его элементов должна проводить комиссия. Акт осмотра должен обязательно подписываться председателем СМД. Все оценочные требования должны соответствовать Федеральному закону от 27.12.2012 года № 184 «О техническом регулировании», а также закону от 30.12.2009 года № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Кроме этого, требования к дому установлены и другими законами, это:

1. ФЗ № 261 от 23.11.2009 года «Об энергосбережении…»

2. ФЗ № 123 от 29.07.2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»

3. ФЗ № 52 от 30.03.1999 года «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения

4. ФЗ № 4 от 10.01.2002 года «Об охране окружающей среды»

И другие

После серьёзного анализа состояния общего имущества можно приступать к составлению перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего состояния этого имущества. Эти работы условно подразделяются на 3 группы:

1. содержание дома (техническое обслуживание и санитарное содержание);

2. текущий ремонт;

3. капитальный ремонт.

При этом нужно обратить внимание, что какие-то работы (услуги) выполняются регулярно (периодически), а какие-то носят разовый характер. И мы рекомендуем, чтобы СМД составил полный перечень возможных работ (услуг), проанализировав последовательность их выполнения с учётом предложений УК, а также финансовых возможностей собственников помещений.

Рекомендуем совету дома обратить особое внимание на реализацию мероприятий по энергосбережению, что может сэкономить значительные денежные средства собственников помещений.

Проделав эту аналитическую работу, СМД может конкретно определить те виды работ (услуг), которые можно включить в план работ по дому на предстоящий год. То есть таким образом СМД получит минимальный конкретный обязательный перечень работ. Это очень важно!

Следующим этапом работы СМД является определение того, сколько средств потребуется на выполнение каждой работы (услуги) и какова общая стоимость этих работ (услуг).

Информацию о стоимости работ (услуг) по содержанию жилья обязана представить УК в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 731 «О стандарте раскрытия информации…»

Величина затрат по текущему и капитальному ремонту определяется из проектов смет затрат, представленных СМД из УК по каждому виду работ.

Исходя из рассмотренных проектов стоимости работ (услуг) по содержанию жилья и проектов смет затрат по текущему и капитальному ремонту, СМД может определить планируемые расценки по содержанию жилья, текущему и капитальному ремонту из расчёта на 1 кв. метр общей площади.

Важно! Работы по капитальному ремонту включаются в перечень работ и оплачиваются только на основании решения общего собрания собственников помещений. УК не имеет права самостоятельно включать в оплату статью «капитальный ремонт».

Для анализа величины предполагаемых затрат СМД может сравнить стоимость работ (услуг) своей УК с ценами других УК, а сметы затрат сравнить, обратившись в другие организации, специализирующиеся по данным видам работ (услуг). При этом СМД должен требовать от УК стоимость каждой работы (услуги) отдельно и в расчёте на соответствующие единицы измерения, то есть требовать максимально детальной расшифровки.

Часто на практике возникают случаи необходимости предоставления (согласно и на основании решения общего собрания собственников) части общего имущества в доме в аренду, естественно, за оплату. Например, для размещения на доме рекламных щитов, установки в доме систем кабельного телевидения, интернета и т.д. УК обязана заключить соответствующий договор аренды, а СМД должен контролировать условия исполнения данного договора и поступление доходов от использования общего имущества.

Процесс подготовки предложений по перечню работ (услуг) по содержанию общего имущества, текущему и капитальному ремонту, а также расчёта и анализа величин затрат и расценок на все виды работ (услуг), является для СМД одним из самых ответственных и основополагающих.

Рекомендуем СМД данную работу проводить максимально прозрачно и доступно для обсуждения всеми жителями дома, постоянно размещая информацию по этой теме в местах общего доступа: на информационных стендах или досках объявлений.

В конечном счёте, деятельность совета дома во главе с председателем должна быть оформлена в виде проекта плана работ (услуг) по управлению, содержанию и ремонту дома на предстоящий год.

И только после его утверждения на общем собрании собственников помещений этот план вступает в силу и обязателен для выполнения УК. Это же относится и к утверждению расценок.

А вот порядок и организация контроля за выполнение работ (услуг) УК со стороны совета дома мы рассмотрим в следующей статье.

Горячая линия: тел. 23-77-38

(Окончание следует)

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=15072013163045&oldnumber=665