ЖКХ: быть порядку или не быть?

(Окончание. Начало см. в № 17 (661) от 8 июня, № 19(663) от 22 июня и № 21 (665) от 15 июля 2013 года)

Сергей ПЯТКОВСКИЙ, заместитель председателя Городского общественного координационного совета собственников жилых помещений

Осуществление контроля за выполнением работ, оказанием услуг по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту и, самое главное, контроль за использованием денежных средств собственников помещений – важнейшая задача Совета многоквартирного дома (далее по тексту – СМД).

Совет дома: контроль – гарантия успеха

Почему важен контроль за использованием денежных средств? Да потому, что собственники направляют свои деньги предварительно, так сказать – предоплатой, еще даже до начала работы со стороны УК по реализации плана работ, утвержденного общим собранием собственников помещений.

Многолетний опыт «деятельности» ряда УК показывает, что собирать деньги они могут, а вот работать – не всегда. Поэтому СМД обязан осуществлять жёсткий контроль за использованием своих денежных средств и ежеквартально требовать от УК сведений о выполненных работах (услугах) и расходовании (движении) своих денежных средств, наличии их остатков и т.д.

Эти положения должны быть указаны в «Договоре управления многоквартирным домом». Мы рекомендуем, чтобы там был отдельный раздел (глава): «Порядок осуществления контроля за деятельностью УК».

Могут быть и другие различные способы контроля со СМД. Это такие:

1. присутствие членов СМД при выполнении работ;

2. ознакомление с технической документацией по производству работ;

3. рассмотрение окончательного (фактического) варианта сметы затрат;

4. изучение условий договоров аренды общего имущества дома между УК и арендаторами;

5. контроль за проведением перерасчетов за услуги (работы) при их непредоставлении или нарушениях качества;

6. проведение регулярных встреч, рассмотрение отчетов (желательно раз в месяц или квартал согласно «Договора управления») по исполнению плана работ и использованию денежных средств;

7. контроль за исполнением других обязательств согласно «Договора управления»;

8. участие председателя СМД в комиссиях по приемке работ (услуг);

9. согласование с председателем СМД смет затрат на все виды работ (услуг);

10. подписание председателем СМД «Акта выполненных работ». (Без подписи председателя СМД данный акт недействителен и УК не имеет права перечислять денежные средства исполнителю работ).

При этом осуществление контроля не должно создавать необоснованных трудностей ни для членов СМД, ни для УК. Всё должно проходить в рамках жилищного законодательства и в соответствии с «Договором управления МКД».

В случае обнаружения нарушений и дефектов после завершения работ (услуг), перерывов в предоставлении коммунальных услуг необходимо как можно быстрее составить соответствующий акт.

Повторяю, рассмотрение отчетов и сведений УК об исполнении обязательств по договору управления – один из наиболее эффективных способов контроля.

В договоре ОБЯЗАТЕЛЬНО должна быть установлена частота предоставления отчетов со стороны УК; лучший срок – это один раз в квартал.

Объем сведений, предоставляемых УК в годовом отчете, установлен Постановлением Правительства РФ № 731 «О стандарте раскрытия сведений…».

Кроме сведений о выполнении обязательств по договору управления, о расходовании денежных средств собственников помещений и о выполнении плана работ (и других основных отчетов, установленных законодательством) договором управления можно определить, что годовой отчет УК включает также, например, и такие сведения:

1. о количестве заявлений (жалоб) собственников помещений и о принятых мерах по их устранению;

2. о задолженности по оплате, включая список собственников помещений и нанимателей – должников, о принятых мерах по повышению собираемости платежей;

3. об отчете доходов, полученных УК по договорам аренды общего имущества, и т.д.

Предоставление этих и других сведений (отчётов) мы рекомендуем установить в договоре управления.

В договоре управления необходимо установить также форму предоставления УК отчётов. Желательно, чтобы они предоставлялись в письменной форме, а также размещались на досках объявление в каждом подъезде.

Совету дома рекомендуем предварительно, не позднее 10 дней до проведения годового отчетного собрания, разместить свое заключение по деятельности УК и выполнению условий договора управления на тех же досках объявлений с одновременным объявлением о созыве годового собрания собственников помещений.

При обнаружении советом дома фактов неисполнения УК своих обязательств и планов он может предпринять следующие действия:

1. Оформить акт о нарушении УК своих обязательств по договору управления в отношении выполнения работ (услуг) и условий договора (инициировать официальную проверку и уменьшение размера оплаты за жилищно-коммунальные услуги).

2. В случае, если УК не реагирует на требования совета дома и не устраняет выявленные нарушения договорных обязательств или не предоставляет сведения (информацию) в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации (Постановление Правительства РФ № 731), совет дома может обратиться в Государственную жилищную инспекцию.

3. Председатель совета дома может обратиться в местную районную администрацию о невыполнении УК условий договора управления МКД.

4. В случае, если УК систематически нарушает условия договора управления, не выполняет решения общего собрания собственников и планы работ по содержанию, текущему и капительному ремонту, и если собственники, в конечном счете, хотят отказаться от услуг своей УК, совет дома предпринимает шаги по одностороннему отказу от исполнения договора управления.

Все вышеуказанные действия должны быть отражены в договоре управления МКД.

Напоминаем, что в случае проведения работ ненадлежащего качества по управлению, содержанию и ремонту дома или оказания коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, УК, согласно «Правил изменения размера платы…» (Постановление Правительства РФ № 491), обязана снизить размер платы согласно заявления совета дома.

В случае, если УК не устраняет нарушения и не реагирует на требования СМД, необходимо оформить акт о нарушении УК обязательств по договору управления, а также оформить акт о неисполнении УК требований СМД.

При обращении СМД в Госжилинспекцию (обращение рекомендуем подписать всем членам совета дома) последняя обязана провести внеплановую проверку деятельности УК. При обнаружении факта нарушения ей будет выдано предписание об устранении недостатков, может быть наложен штраф или приняты другие меры воздействия.

Если в результате неудовлетворительной работы УК у совета дома, у собственников помещений, как говорится, «лопнуло терпение», они вправе расторгнуть в одностороннем порядке договор управления, выбрать новую УК, создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или перейти на «непосредственное управление».

Уважаемые собственники помещений!

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=14082013084010&oldnumber=667