"Газета "Богатей"
Официальный сайт

Статья из № 26 (670) от 16.09.2013

Дом-призрак в Новосоколовогорском поселке Саратова

Илья МАКСИМОВ

Драматическая ситуация в саратовском долевом строительства тянется с 1990-х годов. Пик пришелся на 2003-й. Все это время число долгостроев постепенно множилось, как и количество «обманутых дольщиков». Как следует из информации, предоставленной аппаратом заместителя председателя правительства области Сергея Канчера , число "проблемных" домов в настоящее время составляет 26, а обманутых дольщиков – 2 тыс. 824 человека. В этом году планируется ввести в эксплуатацию 8 жилых зданий и заселить 924 человека. История жителей одного из таких многоквартирных домов (г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, дом 4) длится уже более 6 лет. Строительство дома (застройщик ЖСК «Свой дом», генподрядчик ЗАО «Саратовоблжилстрой») проводилось в рамках Федеральной целевой программы «Свой дом», принятой Правительством РФ в 1996 году.

Хорошее начало – не половина дела

В августе 1997 года ЖСК «Свой дом» - застройщик домов в пос. Новосоколовогорский - получил от администрации Саратова земельный участок площадью шесть гектаров. 4 октября 2005 года застройщику было выдано разрешение на строительство индивидуального высокоплотного жилья – семи- и двухподъездные дома переменной этажности. Дома были построены и подключены к инженерной инфраструктуре.

Однако вскоре выяснилось, что часть домов выступает за границы выделенного участка, что послужило основанием для отказа администрации г. Саратова на выдачу разрешения на ввод домов в эксплуатацию. Более того, в ноябре 2011 года Администрация г. Саратова подала иск на ЖСК «Свой дом» с требованием снести вышеуказанные дома.

Арбитражный суд Саратовской области своим решением от 13 апреля 2011 года отказал Администрации МО «Город Саратов», установив, что дом соответствует действующим нормам и правилам, доказательства несоответствия жилого дома градостроительным и строительным нормам и правилам, а также наличия угрозы жизни и здоровью граждан отсутствуют (согласно экспертному исследованию, проведенному ГУ Саратовская лаборатория судебной экспертизы).

Также судом было установлено, что строительство было осуществлено ЖСК «Свой дом» под контролем и с разрешения органа местного самоуправления, что подтверждается имеющимися в деле разрешениями на строительство, выданными Управлением архитектуры и градостроительства города и Администрацией г. Саратова. Из акта о согласовании границ от 2007 года следует, что воля собственника была направлена на предоставление земельного участка.

Руководствуясь действующим законодательством, суд пришел к выводу, что применение избранного истцом способа защиты гражданских прав должно быть наименее обременительно для ответчика и невозможно в случае причинения при этом несоразмерного вреда значительному числу лиц. При принятии решения суд учел, что снос семиподъездного жилого дома переменной этажности и двухподъездного жилого дома переменной этажности в значительной степени нарушит баланс интересов истца и установленных Конституцией Российской Федерации прав граждан на жилище, для которых квартира в этих домах является единственным жилищем, поэтому отказал в удовлетворении иска.

В конце июля 2012 года депутат Саратовской областной думы Леонид Писной, возглавляющий ЗАО «Саратовоблжилстрой» (являлось генеральным подрядчиком при строительстве) прокомментировал одному из саратовских СМИ ситуацию с введением домов в эксплуатацию. По его мнению, главным препятствием в решении проблемы является «человеческий фактор».

В частности, Писной сказал: «В 2004 году был принят и вступил в действие с 1 января 2005 года, в том числе и в новой редакции градостроительного кодекса, блок законов "27+2".

Разрешение на строительство в соответствии со старым законодательством было получено. То есть разрешение на строительство предусматривало именно строительство группы домов. Оно было единым. Тогда не было обязательности его дробления на очереди и отдельно взятые дома. Поэтому суд, изучив данное разрешение, пришел к выводу, что оно соответствует действующему законодательству. Именно поэтому администрации было отказано в сносе здания. Судом было признано, что дома строились в соответствии с выданным разрешением на строительство группы домов.

Действительно, первоначально ЖСК «Свой дом», когда планировал строительство, не предусматривал в своем составе больших многоквартирных домов. Были индивидуальные коттеджи, таун-хаусы, но в полном смысле многоквартирных домов не было.

В связи с изменениями рыночной конъюктуры, а также тем, что был поставлен курс на доступность жилья, застройщиком была в установленном порядке пересогласована документация.

Поскольку тогда было очень много споров по поводу того, нужна экспертиза или нет, то проект не проходил экспертизу. Она по стародействующему законодательству не требовалась. Но разработка документации и ее согласование с органами архитектуры было выполнено в соответствии с законодательством.

При привязке жилых домов выяснилось, что границы земельного участка не соответствуют поставке домов. Кроме того, выяснилось, что на предоставление земельного участка имеются два нормативных акта. Один акт - правительства области, другой – органов МСУ. Между ними имеет место различие в размере чуть больше 0,7 гектар. Для урегулирования этого вопроса с застройщиком ЖСК «Свой дом» был согласован акт выбора границ семи с лишним гектар по постановлению правительства области. Данный акт был утвержден главой администрации Саратова Николаем Романовым в 2007 году, но в дальнейшем из-за бездействия, на мой взгляд, со стороны застройщика на этом все и закончилось. То есть акт утвердили, требовалось внести изменения в постановление администрации города, и тогда была бы полная легитимизация объекта. Но администрация почему-то этого не сделала. Поэтому де-факто - дома легитимны, де-юре – на сегодняшний день их ввод в эксплуатацию невозможен, в связи с новым законодательством, до приведения границ земельного участка в соответствие.

Оформление квартир в собственность возможно. Один из способов - оформление через суд. Первый такой процесс, в том числе при помощи юристов ЗАО «Саратовоблжилстрой» был инициирован в апреле. Решение по нему было положительным. В доме появился первый собственник.

Я это озвучивал на комиссии по защите прав обманутых дольщиков. Поскольку появился собственник – дальше все становится ясно, четко и понятно. Собственник может обратиться в администрацию о передаче участка под многоквартирным домом в общедолевую собственность. При этом границы участка будут определяться в соответствии с постановлением администрации города. Она, готовясь к этому моменту, выпустила 13 марта 2012 года постановление, которое называется: «О подготовке проекта планировки территории для строительства линейного объекта: автодороги в продолжение улицы им. Исаева от пересечения с ул. Воскресенской до ул. Муленкова». То есть, при разработке этого проекта будет выделен коридор «красных линий». Все остальное перейдет в собственность владельцев жилых помещений, как индивидуальных, так и многоквартирных домов. На сегодняшний момент проект планировки разрабатывается «Гражданпроектом». Пока, к сожалению, имеет место провал сроков. Мы отслеживаем ситуацию с Александром Бурениным. Думаю, в августе план земельного участка и по 4-му и по 5-му дому сформировать будет возможно. Потом участок требуется отдать в краткосрочную аренду (в рамках гражданского и земельного кодексов) для сдачи дома ЖСК «Свой дом». После этого, в соответствии с градостроительным кодексом и законом о регулировании градостроительной деятельности Саратовской области, можно ввести дома в эксплуатацию».

Палки в колеса от городских чиновников

Жители узнали истинную причину задержки с вводом домов в эксплуатацию (то, что часть дома была построена на земле, не принадлежащей ЖСК «Свой дом») только после решения Арбитражного суда, отказавшего Администрации Саратове в сносе домов. Так что судом история не закончилась. Дом повис в воздухе. И не сносят его, и оформить не могут. На все письма отвечают: идите в суд. Обратились в очередной раз в суд с требованием признать право собственности на многострадальные квартиры. Суд отказал 2-м жителям, а муниципальные власти на судах активно противодействовали оформлению квартир в собственность. Однако суд одно положительное решение вынес.

Администрация, активно подключившаяся к судебному делу, утверждала, что квартиры оформлять в собственность нельзя. Это якобы нарушит ее, Администрации, права, ведь часть земли под домом – муниципальная. И обратиться за оформлением земли жители домов не могут, поскольку не являются собственниками квартир. Так и живут около 300 семей без адреса, без возможности прописаться в законно приобретенных метрах.

В июле 2012 года жители многострадальных домов обратились к Главе города Олегу Грищенко, рассказав о своих многолетних «мытарствах» с оформлением в собственность квартир в указанных домах и попросили его оказать содействие в решении этого вопроса.

"При дальнейшем, коллективном обращении жителей в суд с аналогичными требованиями (о приватизации квартир – Ред.), судебное разбирательство затянулось, в том числе и в связи с тем, что представители администрации стали всячески возражать против признания за гражданами права собственности на их квартиры и предоставлять в суд только те документы, которые оправдывают позицию администрации, на запросы о предоставлении иных документов попросту нет ответов", – негодуют жильцы и далее пишут: "Хотелось бы понять истинную позицию администрации города, которая, по нашему мнению, должна в первую очередь отстаивать права граждан, которые никакого отношения к нарушениям законодательства не имеют. Более 4-х лет люди живут в доме, где не могут зарегистрироваться, встать на учет в поликлинике, центре занятости, устроиться на работу, получать почтовую корреспонденцию, оформить субсидии и дотации и испытывать массу других неудобств, начиная с невозможности распорядиться своей собственностью и заканчивая оформлением документов на рождающихся у жильцов дома детей".

В Обращении инициативной группы жителей дома № 4 пос. Новосоколовогорский в редакцию газеты «Богатей» отмечается, как в 2011 году прокомментировал журналисту телекомпании НТВ позицию Администрации г. Саратова, подавшей иск с требованием снести дома ЖСК «Свой дом», Андрей Блохин, на тот момент заместитель начальника капитального строительства г. Саратова: «Я считаю, что это самозахват. Люди строят на земельном участке, им не принадлежащем. То есть выходят в чистое поле, там три дома строят, почему бы четвертый не построить рядом?»

«Пройдя все круги ада – от силовых структур области и федеральных ветвей власти, - сообщает по поручению жителей дома Пекарская Т.М., - мы обратились в Волжский районный суд г. Саратова за признанием права собственности на квартиры. Однако в суде Администрация г. Саратова стала активно препятствовать узакониванию квартир, написав отзыв о «невыгодно» вложенных денежных средствах дольщиков, соответственно и денег «государевых».

На суде выяснилось, что комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова разрешение на строительство было отменено, а представленный генплан почему-то датировался 2009 годом. Дома, сданные в эксплуатацию, носили статус планируемых к строительству. Координаты дома, представленные в суд, не соответствуют действительности. Так какой дом сносить хотели и где наш дом? В конечном итоге, наш дом на бумаге оказался «котлованом». Дом не наш, а жители из нашего дома. То есть администрация хотела снести пятиподъездный дом, которого в природе не существует.

В представленных в суд актах согласования проектных границ отсутствует: экспликация и проектный план земельного участка, акт выбора земельного участка и землеустроительное дело. С разрешения администрации дома подключены к инженерной инфраструктуре, куда предъявлялся акт выбора земельного участка с экспликацией. И как проводилось изъятие земли для муниципальных нужд.

Суд отказал в признании права собственности на квартиру Пекарской Т.М. и Ляпаевой Т.Ю. Однако судом было вынесено положительное решение одной жительнице дома № 4. Откуда тогда появилась земля у данной гражданки? И за какой дом жители оплачивают коммунальные услуги 5 лет? На эти и другие вопросы ответов до сих пор нет».

Свет в конце туннеля

Начиная с 2003 года, в органы исполнительной власти Саратовской области стали обращаться граждане – участники долевого строительства, или, как позже они стали называться, обманутые дольщики.

После принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Постановлением Правительства Саратовской области № 366-П от 27 ноября 2006 года была создана межведомственная комиссия по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Саратовской области, задачей которой стало выяснение причин неисполнения застройщиками своих обязательств и определение путей решения с указанием ответственных и сроков исполнения. А в марте 2007 года в структуре министерства был создан отдел по контролю и надзору за долевым строительством.

Как говорится в упомянутом Постановлении, межведомственная комиссия по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Саратовской области - это коллегиальный совещательный орган, основной целью которого является разработка мер по защите прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Основными задачами комиссии являются подготовка предложений по предотвращению неправомерных действий в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости со стороны застройщиков на территории Саратовской области, подготовка и направление соответствующим органам исполнительной власти области, органам местного самоуправления, застройщикам рекомендаций по принятию мер для устранения недостатков и нарушений в сфере строительства, связанного с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Саратовской области.

В результате принятых решений на заседаниях межведомственной комиссии и совещаниях в министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, за период с 2005 по 2010 годы, полностью удалось решить проблемы «обманутых» дольщиков по 25 многоквартирным жилым домам.

Кроме того, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области стало уполномоченным органом исполнительной власти, осуществляющим реализацию вступившего в силу с 1 января 2008 года закона Саратовской области «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области». В соответствии с этим законом участникам строительства, пострадавшим от действий (бездействий) строительных организаций и нуждающимся в предоставлении жилых помещений, была обещана субсидия за счет средств областного бюджета.

Новый этап работы межведомственной комиссии по защите прав «обманутых дольщиков» начался в мае 2012 года, когда министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства области Сергей Канчер объявил о том, что комиссия начнет работать в новом составе, а проблемы «обманутых дольщиков» будут решаться в комплексе в разрезе каждого объекта.

Сергей Канчер обратил особое внимание на то, что «обманутые дольщики» не оставлены один на один со своей проблемой. «Мы очень активно взялись за эту работу, - сказал он. - Составлен график посещения проблемных объектов руководством и специалистами минстроя, в министерстве проводятся совещания с участием всех заинтересованных сторон, в том числе «обманутых дольщиков».

25 мая 2012 года, в соответствии с Рекомендациями рабочей группы при полномочном представителе Президента РФ в ПФО, был сформирован реестр «проблемных» объектов жилищного строительства, расположенных на территории Саратовской области. В этом реестре 34 «проблемных» дома и 3408 семей «обманутых дольщиков». В число этих домов попал и дом № 4 в Новосоколовогорском поселке, принадлежащий ЖСК «Свой дом».

В своем Обращении в редакцию газеты «Богатей» граждане пишут: «Жители поселка Новосоколовогорского ЖСК «Свой дом» 6 лет не могут получить квартиры в собственность. Дом № 4 (строительный) при 100% готовности внесен в список «проблемных домов». Сроки сдачи дома под различными «соусами» переносились из года в год, из месяца в месяц. В области сменилось 3 губернатора, 3 министра ЖКХ, а жители до сих пор остаются со своими проблемами. Выделенная по Федеральной программе «Свой дом» земля, как айсберг, уносится течением на вновь образующиеся стройки. Дому на бумаге присваивались различные номера, а земля, отведенная государством, выдерживала все существующие в области программы. Однако граждане оказались без оформленной земли и прописки, пополняя армию бомжей со званием «обманутые дольщики».

Судя по протоколам заседаний межведомственной комиссии по защите прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Саратовской области (кстати сказать, с неизменным участием в заседаниях представителей администрации Саратова и надзорных органов) за период с мая 2012 года по настоящее время, на всех заседаниях неизменно ставился вопрос о доме № 4 в Новосоколовогорском поселке. В разное время заслушивались председатель ЖСК «Свой дом» Н.А. Болдырева, генеральный директор ООО «Саратовоблжилстрой» Л.А. Писной, министр строительства и ЖКХ области Д.В. Тепин, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Ю.Л. Земсков, заместитель главы администрации МО «Город Саратов» А.Г. Буренин и др.

На заседаниях давались различные рекомендации ( ЖСК «Свой дом» - обратиться в комитет по землепользованию и градостроительству по поводу оформления земельного участка, а участникам долевого строительства – в суд о признании права собственности на жилые помещения) и утверждались конкретные мероприятия, необходимые для ввода дома в эксплуатацию: администрации МО «Город Саратов» - оформить право ЖСК «Свой дом» на земельный участок под многоквартирным домом (срок – до 12 марта 2013 года, отв. А.Г. Буренин и И.Ю. Нарышкина) и выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (срок - до 20 марта 2013 года, отв. А.Г. Буренин и А.Н. Кискин).

Что касается проблемы с земельным участком, то по этому поводу жителям дома первый заместитель министра строительства и ЖКХ области Ю.Л. Земсков так ответил 18 июля 2013 года: «По информации, которой располагает министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства области, 21.06.2013 года в отношении земельного участка под вышеуказанным многоквартирным домом в государственный кадастр недвижимости внесен номер 64:48:010117:581. Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 64:48:010117:581 от 21.06.2013 года № 64 201 2013-219236, указанный земельный участок имеет площадь 3059 кв. м. и разрешенное использование «многоквартирные дома от 3-х до 6 этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Ввод в эксплуатацию дома № 4 в Новосоколовогорском поселке стал предметом обсуждения и на последнем заседании межведомственной комиссии 28 августа.

По мнению главного архитектора города Александра Кискина, поскольку участок предназначался для индивидуального строительства, а не под семиподъездный дом, проблема решится только в том случае, если изменить целевое назначение земли. Однако у ведущего заседание заместителя председателя правительства области Сергея Канчера было другое мнение: «Выйти из этой ситуации сейчас можно, только понеся какие-то издержки каким-либо ведомством. Может встать и Водоканал в определённую позицию по техническим проблемам, и прокуратура по разным поводам. Рассуждения «я прав, нет, я прав» должны быть прекращены».

Комиссия рекомендовала администрации МО «Город Саратов» выдать разрешение на ввод дома № 4 в Новосоколовогорском поселке в эксплуатацию до 20 сентября 2013 года.

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=20092013171756&oldnumber=670