|
| К свежему номеру |
Человек и Закон Как отстоять право на долю собствености
В.В. КОНТАРЕВ В юридической практике встречается большое количество споров, связанных с определением статуса имущества, делением имущества, с определением доли в праве общей долевой собственности, с признанием права на конкретное имущество. И у всех и всегда есть главная задача – взять побольше, а оставить другому поменьше… И абсолютно не важно, между кем возник спор. Даже если между родными и близкими, как казалось, людьми, которым надо было лишь сесть спокойно за стол и мирно все уладить с учетом общих интересов. Но на деле получается, что у каждого задача – удовлетворить свои потребности в ущерб интересов других граждан. Вот и приходится в таких случаях родным и близким (в прошлом) людям садится за стол для урегулирования возникшего спора… в суде.
Это, с одной стороны, конечно, плохо, когда не чужие друг другу люди не могут уладить внутрисемейные дела и выносят спор за пределы семьи. Однако для юристов есть и положительные стороны в данном вопросе – создание прецедента, определение новой неурегулированной ситуации и создание практики по ее решению, указание на новый способ защиты прав и законных интересов, то есть еще одна возможность отстоять права собственника.
В силу новизны и своеобразности ситуации считаю, что описанный случай из моей практики будет интересен и важен как для юристов и адвокатов, так и для людей, не имеющих юридического образования, но у которых в настоящее время или в будущем будут возникать проблемы при наследовании долей в общей долевой собственности на квартиру либо при их выкупе.
В правозащитный центр «Солидарность» за правовой помощью обратилась гр-ка З. Суть ее беды заключалась в следующем. Она имела долю 7/12 в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 32,5 кв. м. Указанная квартира в г. Саратове для гр-ки З. являлась единственным местом для нормального постоянного проживания. А спорящая с ней гр-ка П. являлась собственницей 5/12 долей в указанной квартире. При этом она постоянно проживала в городе Энгельсе и была заинтересована только в том, чтобы подороже продать свою долю.
В адрес моей клиентки П. направила письмо-уведомление с предложением приобрести ее долю за 500000 руб. В противном случае она собиралась продать свою долю третьему лицу.
Пенсионерка гр-ка З. считала сумму в 500000 руб. завышенной. Однако она понимала, что не выкупит квартиру, и гр-ка П. продаст свою долю за указанную цену другому человеку. Это было ей невыгодно, так как ее квартира превращалась в коммунальную квартиру с двумя хозяевами.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) допускает раздел имущества, которое находится в долевой собственности, выделить из него долю либо выплатить с согласия выделяющегося собственника соответствующую компенсацию. Последний вариант возможен, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Таким образом, выплачиваемая компенсация должна быть именно соразмерной (с учетом всех особенностей имущества) доле в общей долевой собственности, что означает недопустимость в повышении ее размера или его уменьшении. Более того, также играет роль размер самой доли в общей долевой собственности, ее реальная соотносимость по отношению ко всему целому имуществу и отношение собственника к использованию данного имущества.
При этом решающую роль в рассматриваемом вопросе играют именно выделенные выше понятия, которые и были взяты за ориентир при решении проблемы обратившегося ко мне человека – гр-ки З.
Надо отметить, что случаи при выходе собственника из общей долевой собственности, когда обращаются в суд для принудительной выплаты участнику долевой собственности определенной денежной компенсации за его долю, встречаются крайне редко. Но тем не менее такие спорные ситуации возникают и требуют разрешения.
Пленум Верховного Суда РФ (далее – ВС РФ) совместно с Высшим Арбитражным Судом РФ (далее – ВАС РФ) в своем совместном постановлении разъяснили, что вопрос по разделу имущества и выдела из него доли или компенсация доли решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств.
При этом в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Напомню, что в нашем случае воля П. на отчуждение принадлежащей ей собственности была налицо, о чем свидетельствовало полученное З. письмо-уведомление.
Идеальная модель процесса выдела доли, получение компенсации за долю в общей долевой собственности согласно ГК РФ выглядит следующим образом:
– квартира находится в общей долевой собственности у Петрова и Сидорова (фамилии вымышленные);
– Петров захотел разделить квартиру и получить в итоге отдельную от Сидорова недвижимость;
– Петров с Сидоровым не могут договориться и прийти к соглашению;
– Петров настаивает на выделе доли и подает исковое заявление в суд о выделе доли согласно ГК РФ;
– в судебном заседании выясняется, что разделить квартиру по долям Петрова и Сидорова невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу;
– Петров все равно настаивает на выделе его доли, и согласно ГК РФ ему разъясняется возможность получить соразмерную его доле компенсацию, определенную денежную сумму, но с его согласия;
– Петров обдумывает такую возможность (хорошо, если у него есть, где жить, а если нет, то надо думать, где жить, если получать компенсацию).
Если перейти сейчас в нашу ситуацию, то у гр-ки П., как мы помним, есть квартира в городе Энгельсе.
– Петров решает получать компенсацию, неплохую сумму, а далее решать вопрос с жильем через друзей, знакомых и родных. Теперь необходимо решать вопрос с размером компенсации, просить суд назначить соответствующую судебную экспертизу для определения рыночной стоимости квартиры и своей доли.
Здесь хочу заметить, что необходимо учитывать все особенности – состояние квартиры, местоположение в городе и т. д.
– После судебной экспертизы определились с компенсацией, тем самым решили вопрос. Есть еще особенности с вынесением решения судом, но об этом позже.
Весьма интересным является определение ВС РФ, которым было завершено судебное заседание по схожему спору, поскольку необходимо было выделение доли в праве общей собственности на квартиру по рыночной стоимости против воли собственника, исключив тем самым его из числа сособственников квартиры.
Определение Верховного суда установило, что в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования собственника выделенной доли, так и на требования остальных участников долевой собственности.
В нашей ситуции соглашение между сособственниками гражданками З. и П. достигнуто не было. Гр-ка П. настаивала на сумме в 500000 рублей для выкупа ее доли. Гр-ка З., как я уже указывал выше, считала ее завышенной и несоразмерной реальной рыночной стоимости. Согласно справке МУП БТИ, стоимость указанной квартиры в ценах 2009 г. составляла 339363 руб.
Исходя из положений ГК РФ, компенсация собственнику его доли в праве общей долевой собственности должна быть соразмерна доле, а поэтому заявленная гр-кой П. сумма в 500000 руб. была оспорена в Ленинском районном суде на основании всех вышеизложенных положений закона.
Уже в самом начале судебного разбирательства на стадии подготовки судья заявила, что собственник в соответствии с Конституцией РФ не может быть лишен собственности, если нет законных оснований. Когда гр-ка З. и я, ее представитель, в обоснование своей позиции стали приводить положения упомянутого определения КС РФ, судьей было разъяснено, что она руководствоваться будет при разрешении данного дела только Конституцией РФ, что уже указывало на предвзятость ее позиции и нежелание рассматривать, надо сказать, весьма своеобразное с точки зрения содержания и определенной новизны исковое заявление. Однако все-таки в интересах прежде всего клиента, в интересах разрешения сложившейся, надо признать, трудной и своеобразной ситуации мной было предложено определить судебной экспертизой реальную рыночную стоимость доли, естественно, с учетом состояния и местоположения квартиры, и обязать гр-ку П. принять данную реальную рыночную стоимость.
В итоге судебного разбирательства мне удалось доказать, что оценка гр-кой П. своей доли в квартире была серьезно завышена на солидную сумму. Проведенная судебная экспертиза определила реальную рыночную стоимость, с которой вынуждена была согласиться гр-ка П. Таким образом, мне удалось не только защитить права З., но и взыскать с П. все понесенные моей клиенткой судебные расходы, включая и расходы на оплату услуг представителя.
Хочу заметить, что в положении гр-ки З. оказываются многие тысячи собственников. Поэтому лица, владеющие существенной долей совместно с другими собственниками недвижимым имуществом, должны быть всегда готовы к тому, что их права но пользование данным недвижимым имуществом могут быть нарушены.
Весь номер на одной странице
|
Кто-то с трёх раз отгадает, что это за «мужик в пинджаке» запечатлён на этом снимке? Мало того, он запечатлён ещё и в бронзе, и стоит на Набережной Космонавтов, где космонавтами и не пахнет». 
26 марта 1989 года состоялись выборы народных депутатов Союза ССР, первые выборы высшего органа власти Советского Союза, на которых избирателям впервые предоставлялся выбор между несколькими кандидатами в депутаты. Впервые в Союзе ССР происходило публичное обсуждение различных предвыборных программ (в том числе и на теледебатах). 
Друзья, главный вопрос: как же так получилось? Почему Путин и олигархический режим в очередной раз победили в России. Кто-то скажет: нарушения, грязная политика. Безусловно, всё это важно и имеет место быть, но только лишь этим ограничиваться неправильно и не позволит нам увидеть ситуацию объективно. 
Движение «Голос» практически ежегодно фиксировало ухудшение ситуации с правами избирателей. К сожалению, именно президентские выборы все последние 24 года демонстрировали своего рода антистандарт проведения избирательных кампаний. Но никогда еще мы не видели президентской кампании, которая настолько не соответствовала бы конституционным стандартам. 
28 февраля, в Саратове у памятника Вавилову общественник Андрей Калашников провел одиночный пикет против введения цензуры в России. На пикете присутствовала корреспондент ИА «Свободные новости». 
18 января 2024 года в музее К.А. Федина прошел вечер памяти Алексея Слаповского (1957 – 2023). На вечере собрались друзья, коллеги, близкие люди, читатели и почитатели его таланта. 
Политик Екатерина Дунцова, которой ЦИК отказала в регистрации в качестве кандидата в президенты, представила в Саратове партию «Рассвет», созданием которой занимается её команда. 16 февраля на встречу с ней в деловом центре «Спутник» пришли порядка 60 человек. 
18 февраля в сквере на улице Грибова, одном из гайд-парков Саратова, состоялся митинг за перенос площадки строительства будущего Столыпинского индустриального парка. 
